2021年(nián)10月(yuè)23日，全國(guó)人大常委會(huì)決定授權國(guó)務院在部分地區開(kāi)展房地産稅改革試點工(gōng)作。

一(yī)石卷起千層浪。全國(guó)人大文件(jiàn)成為(wèi)全社會(huì)關注的熱點，畢竟房地産稅關系到(dào)千家萬戶的切身利益，有各種解讀(dú)、各種認識、各種意見(jiàn)都非常正常。但需要特别說明的是，全國(guó)人大本次決定的重點在于稅改試點，而不是立法。至于立法的事(shì)情，至少五年(nián)以後。形象地說，啓動試點工(gōng)作，就(jiù)是八字有了一(yī)撇，一(yī)隻靴子已然落地，至于另一(yī)隻靴子，再等等吧(ba)。

我們認為(wèi)，征收房地産稅主要基于以下(xià)因素：

（1）中國(guó)城(chéng)鎮化發展情況

圖1 中國(guó)城(chéng)鎮化率統計表

根據第七次全國(guó)人口普查報(bào)告，截至2020年(nián)11月(yuè)1日我國(guó)居住在城(chéng)鎮的人口為(wèi)9.02億人，占63.89%，我國(guó)城(chéng)鎮化率已達63.89%（圖1）。從(cóng)2010-2020年(nián)10年(nián)期間的城(chéng)鎮化率情況看(kàn)，我國(guó)城(chéng)鎮化率平均每年(nián)提升約1.42個(gè)百分點，目前仍處于城(chéng)鎮化快速增長(cháng)期。但是比發達國(guó)家約80%左右的水(shuǐ)平低(dī)了16.11%，與美國(guó)82.7%的城(chéng)鎮化水(shuǐ)平也還(hái)有18.81%的距離。根據北(běi)京大學光(guāng)華管理學院光(guāng)華思想力課題組測算(suàn)，到(dào)2035年(nián)，中國(guó)城(chéng)鎮化率将達75%至80%，達到(dào)發達國(guó)家同等水(shuǐ)平。

根據黃奇帆最近演講提及的情況，我國(guó)2000年(nián)建設房屋1億平方米；2010年(nián)新建房屋10億平方米；到(dào)了2017年(nián)，我國(guó)當年(nián)竣工(gōng)的房屋面積17億平方米，以後兩年(nián)沒有再增長(cháng)。2020年(nián)中國(guó)新建房屋面積是16億多(duō)平方米，估計今後到(dào)2035年(nián)，我國(guó)一(yī)年(nián)生(shēng)産的房屋會(huì)逐漸降低(dī)至10億平方米以内。黃奇帆提供的這個(gè)數據與中國(guó)新型城(chéng)鎮化進程總體是一(yī)緻的，反映出房地産行業(yè)增速逐步放(fàng)緩的發展趨勢。

由此可見(jiàn)，我國(guó)城(chéng)鎮化率的增速将逐步降低(dī)，人口紅(hóng)利逐步減少。相(xiàng)應的，房地産行業(yè)也必将從(cóng)野蠻生(shēng)長(cháng)、高(gāo)速增長(cháng)的“黃金時代”逐步走向“白(bái)銀(yín)時代”甚至“青銅時代”。同時，房地産行業(yè)由開(kāi)發銷售轉為(wèi)社會(huì)持有經營，存量房數量不斷增長(cháng)并沉澱下(xià)來。日積月(yuè)累，Z世代、00後的人持有房屋嚴重分化，一(yī)部分人因遺産繼承持有N套房屋，一(yī)部分人則因房價高(gāo)企而望房興歎。

（2）政府财政收支情況

根據财政部網站(zhàn)信息，2021年(nián)1-9月(yuè)累計情況，全國(guó)一(yī)般公共預算(suàn)收入164020億元。其中，中央一(yī)般公共預算(suàn)收入76526億元；地方一(yī)般公共預算(suàn)本級收入87494億元。全國(guó)稅收收入140702億元；非稅收入23318億元。

重點來了：（1）在中央财稅收入中，土(tǔ)地和房地産相(xiàng)關稅收16153億元，其中，契稅6028億元；土(tǔ)地增值稅5669億元；房産稅2143億元；耕地占用稅836億元；城(chéng)鎮土(tǔ)地使用稅1477億元。（2）1-9月(yuè)累計，全國(guó)政府性基金預算(suàn)收入61018億元。分中央和地方看(kàn)，中央政府性基金預算(suàn)收入3181億元；地方政府性基金預算(suàn)本級收入57837億元，其中，國(guó)有土(tǔ)地使用權出讓收入53634億元。

圖2 土(tǔ)地/房地産相(xiàng)關稅收及國(guó)有土(tǔ)地使用權出讓收入在财政收入中的占比

概括起來，财政收入總盤子中，中央政府的土(tǔ)地和房地産相(xiàng)關稅收16153億元、地方國(guó)有土(tǔ)地使用權出讓收入53634億元，二者合計69787億元（不含中央政府從(cóng)地方土(tǔ)地出讓收入中計提的各項基金，因未見(jiàn)統計數據，暫略），約占全部财政收入的31%（圖2）。土(tǔ)地出讓金和房地産行業(yè)稅費(fèi)對政府财政收入的貢獻可見(jiàn)一(yī)斑。如果再考慮到(dào)房地産行業(yè)及其上(shàng)下(xià)遊産業(yè)鏈企業(yè)（建材、施工(gōng)、裝修、家電(diàn)、物(wù)業(yè)服務等）的企業(yè)所得稅、從(cóng)業(yè)人員(yuán)個(gè)人所得稅等，簡直可以說占半壁江山。

結合前述中國(guó)城(chéng)鎮化率統計表（圖1），随著(zhe)未來人口紅(hóng)利減少、城(chéng)鎮化增速放(fàng)緩、“土(tǔ)地财政”不可持續。國(guó)家将一(yī)方面推進産業(yè)轉型，推動企業(yè)高(gāo)質量增加稅收，另一(yī)方面加快拓展新稅源（如對居住用房開(kāi)征房地産稅）。因此，開(kāi)展房地産稅改革試點，5-10年(nián)内立法征稅，實際上(shàng)是應對人口紅(hóng)利減少、土(tǔ)地财政見(jiàn)頂、穩定财政收入的未雨綢缪之舉。

“房屋是用來住的，不是用來炒的”，這一(yī)重要關鍵性的評價，旨在促使房屋恢複居住功能(néng)，打擊炒房。

根據國(guó)家統計局資料，以及任澤平團隊2018年(nián)、2021年(nián)發布的存量房屋研究報(bào)告，2020年(nián)中國(guó)城(chéng)鎮住房套戶（房屋套數與居民(mín)戶數的比例關系）比為(wèi)1.09，一(yī)線、二線、三四線城(chéng)市(shì)分别為(wèi)0.97、1.08、1.12，中國(guó)住房整體已經靜(jìng)态平衡。

但是，目前仍然存在兩個(gè)不平衡情況：一(yī)是區域不平衡，一(yī)線城(chéng)市(shì)房屋供給緊張，二線城(chéng)市(shì)略均衡，三四線城(chéng)市(shì)房屋過剩，至于五六線城(chéng)市(shì)或城(chéng)鎮則因為(wèi)産業(yè)流失、人口流失，房屋大量過剩；二是結構不平衡。從(cóng)人口普查定義的家庭戶人均使用住房面積分布推測，當前城(chéng)鎮家庭住房擁有的不平衡程度較為(wèi)嚴重，最低(dī)20％的城(chéng)鎮家庭戶擁有約6％的住房面積，而最高(gāo)20％的家庭戶擁有約40％的住房面積。部分一(yī)線城(chéng)市(shì)可能(néng)失衡更嚴重。新進入城(chéng)市(shì)的年(nián)輕人買不起房、租不起房、住地下(xià)室、群居房的情況很普遍。

怎麽讓住房困難戶買得起房，租得起房，實現“居者有其屋”，化解住房結構不平衡問題，國(guó)家采取了限購限貸限售、共有産權房、保障房、廉租房等多(duō)種調控措施，但限購限貸等行政措施既限制了有購買能(néng)力的人，也限制了沒有資格（戶口、社保等）的購房人，進一(yī)步導緻房地産業(yè)蕭條，面臨崩盤的房地産企業(yè)比比皆是；經濟适用房等保障類房屋服務面小(xiǎo)，産權固化後又(yòu)導緻存量房屋減少，供應緊張。實踐表明，前述衆多(duō)措施無法解決房屋不平衡問題。在房屋總量、套戶比基本均衡的情況下(xià)，加速存量房通(tōng)過出租、出售方式流動起來增加市(shì)場的房屋供應量，應該是解決房屋結構不平衡問題的有效措施之一(yī)。

所謂“不合理消費(fèi)”，其實是針對持有多(duō)套房屋的産權人“多(duō)占（擁有）少用（使用）”的問題。所謂“引導合理消費(fèi)”，就(jiù)是通(tōng)過征收房地産稅、加大房屋保有成本的方式，降低(dī)部分調控範圍人員(yuán)的購房意願，并讓存量房屋通(tōng)過出售、出租方式流動起來，增加市(shì)場出租/出售房屋的供應量，平抑房價和房租，讓住房困難者可以通(tōng)過買賣/租賃方式改善居住條件(jiàn)。

根據國(guó)家統計局報(bào)告，2021年(nián)1-9月(yuè)累計情況，全國(guó)政府性基金預算(suàn)支出71373億元。其中中央政府性基金預算(suàn)本級支出2072億元；地方政府性基金預算(suàn)相(xiàng)關支出69301億元。在地方政府性基金中，國(guó)有土(tǔ)地使用權出讓收入相(xiàng)關支出51409億元，支出占地方政府性基金預算(suàn)支出約74%。如果土(tǔ)地出讓收入大幅減少，财政可能(néng)出現重大缺口，必須開(kāi)辟新稅源。地方政府對開(kāi)征房地産稅的動機(jī)應該比較強。

稅收是社會(huì)财富分配的手段。房地産稅取之于民(mín)，用之于民(mín)。政府取得房地産稅收後可以轉移支付用于改善困難住房者的問題，包括鄉村(cūn)振興、建設廉租房、經濟适用房、共有産權房，并用于完善房屋配套設施等公共用途，實現财富二次分配，帶動社會(huì)共同富裕。

需要說明的是，居住是房屋的基本功能(néng)，也是其使用價值。同時，房屋還(hái)有交換價值。既然有交易價值，就(jiù)必然具有投資屬性。房屋既是消費(fèi)品，又(yòu)是投資品。過去二十多(duō)年(nián)來，房地産行業(yè)高(gāo)速發展，衆多(duō)城(chéng)市(shì)房價持續上(shàng)漲，很多(duō)人通(tōng)過購房實現财富大幅增長(cháng)。根據中國(guó)房地産俱樂部統計測算(suàn)，截至2020年(nián)，中國(guó)房地産總市(shì)值約400萬億元。這部分财富分布在社會(huì)千家萬戶中，實現了藏富于民(mín)的效果。可以預計征收房地産稅後，有不少資金會(huì)從(cóng)房地産行業(yè)撤出來，投向股票、債券、保險、私募基金、實物(wù)資産以及其他行業(yè)，直接或間接投資實業(yè)企業(yè)，實現投資結構調整目标。

綜合上(shàng)述情況，從(cóng)宏觀層面看(kàn)，當前的房地産稅改試點，短期内是為(wèi)了引導居住消費(fèi)，解決住房失衡問題，長(cháng)期則是為(wèi)了推動我國(guó)經濟産業(yè)轉型升級，為(wèi)5-10年(nián)後的穩定稅源未雨綢缪。房地産征稅一(yī)舉多(duō)得，勢在必行。

（未完待續，敬請關注）

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